Önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinde önemli bir kavramdır. Bu hak, belirli kişilere bir taşınmazı öncelikli olarak satın alma imkanı tanır. Önalım hakkı, sahibine bir taşınmazın öncelikli alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır.
Önalım hakkı iki farklı şekilde ortaya çıkabilir: Kanundan doğan ve sözleşmeden doğan önalım hakkı. Kanundan doğan önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlara tanınır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise tarafların anlaşmasıyla belirlenir.
Bu hakkın kullanılması için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz. Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması, hakkın kullanılabilmesi için ön koşuldur.
Önemli Noktalar
- Önalım hakkı, taşınmazın öncelikli alıcısı olma yetkisi verir
- Kanundan ve sözleşmeden doğan olmak üzere iki tür önalım hakkı vardır
- Hakkın kullanılması için taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekir
Önalım Hakkının Tanımı
Önalım hakkı, bir kişinin belirli bir taşınmazı öncelikli olarak satın alma yetkisini ifade eder. Bu hak, taşınmazın öncelikli alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır.
Türk hukukunda önalım hakkı iki şekilde ortaya çıkar:
- Kanundan doğan önalım hakkı
- Sözleşmeden doğan önalım hakkı
Kanundan doğan önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hak, paylı mülkiyette paydaşlara tanınır.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise tarafların anlaşmasıyla ortaya çıkar. Bu hak, taşınmaz maliki tarafından belirli bir kişiye verilir.
Önalım hakkı sahibi, taşınmazın üçüncü kişiye satılması durumunda bile mülkiyetin kendisine geçirilmesini talep edebilir. Bu hakkın kullanılması için dava açılması gerekir.
Önalım hakkının kullanılması için belirli süreler vardır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve geçirilmesi halinde hak kullanılamaz.
Önalım Hakkının Hukuki Temelleri
Önalım hakkı, Türk hukuk sisteminde çeşitli kanunlarla düzenlenmiştir. Bu hak, taşınmaz satışlarında belirli kişilere öncelik tanır.
Türk Medeni Kanunu Kapsamında Önalım Hakkı
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi, yasal önalım hakkını düzenler. Bu madde, paylı mülkiyette paydaşlara önalım hakkı verir.
Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar bu payı alma önceliğine sahip olur.
Yasal önalım hakkı, tapu siciline tescil edilmesine gerek olmadan kullanılabilir. Hak sahibi, satışın bidirildiği tarihten itibaren üç ay içinde dava açmalıdır.
Borçlar Kanunu’nda Önalım Hakkı
Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesi ve devamı, sözleşmeden doğan önalım hakkını düzenler. Bu hak, tarafların anlaşmasıyla oluşur.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, en fazla 10 yıl için kurulabilir. Tapu siciline şerh edilebilir.
Hak sahibi, satışın bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışın yapılmasından itibaren iki yıl içinde dava açmalıdır.
Özel Kanunlarda Düzenlenen Önalım Hakları
Bazı özel kanunlar da önalım hakkını düzenler. Örneğin, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi yabancıların taşınmaz ediniminde devlete önalım hakkı tanır.
Orman Kanunu’nun 7. maddesi, orman sınırları içinde kalan özel mülkiyetteki taşınmazların satışında devlete önalım hakkı verir.
Bu özel düzenlemeler, belirli durumlarda kamu yararını gözeterek önalım hakkını genişletir veya sınırlar.
Önalım Hakkının Unsurları
Önalım hakkı belirli koşullar altında kullanılabilen özel bir haktır. Bu hakkın geçerli olabilmesi için hak sahibinin, satılacak taşınmazın ve kullanım süresinin bazı özelliklere sahip olması gerekir.
Hak Sahibinin Nitelikleri
Önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin tarafı olan kişilere tanınmıştır. Bu hak, taşınmazın paydaşlarına aittir. Paydaşlar, taşınmazın ortak malikleridir ve tapuda kayıtlı pay sahibi olmalıdırlar.
Önalım hakkını kullanabilmek için:
- Paydaş olmak
- Tapuda kayıtlı olmak
- Gerçek veya tüzel kişi olmak yeterlidir
Paydaşlar bu hakkı eşit şekilde kullanabilirler. Bir paydaşın payının büyüklüğü, önalım hakkını kullanmada öncelik sağlamaz.
Satılacak Taşınmazın Nitelikleri
Önalım hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekir. Bu hak sadece paylı mülkiyete konu taşınmazlarda geçerlidir.
Önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar:
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlar
- Kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar
- Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlar
Taşınmazın arsa, tarla veya bina olması önemli değildir. Önemli olan paylı mülkiyete tabi olmasıdır.
Önalım Hakkının Kullanım Süresi
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır. Satış bildirilmemişse, hak sahibinin satıştan tarihten itibaren iki yıl içinde bu hakkını kullanması gerekir.
Önemli süreler:
- Bildirimin yapıldığı tarihten itibaren: 3 ay
- Satışın yapıldığı tarihten itibaren: 2 yıl
Bu süreler hak düşürücü sürelerdir. Süreler geçtikten sonra önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım Hakkının Sona Ermesi
Önalım hakkı belirli koşullar altında sona erebilir. Bu durum, hak sahibinin yasal korumalarını kaybetmesine yol açar.
Süre Aşımı ile Sona Erme
Önalım hakkı, belirli bir süre içinde kullanılmazsa geçerliliğini yitirir. Yasal önalım hakkında bu süre, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her durumda satışın üzerinden 2 yıl geçmesiyle sona erer.
Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise süre, tarafların anlaşmasına bağlıdır. Ancak tapu kütüğüne şerh verilmiş önalım hakkı, şerh tarihinden itibaren en fazla 10 yıl süreyle geçerlidir.
Süre aşımı gerçekleştiğinde, hak sahibi artık önalım hakkını kullanamaz.
Feragat ile Sona Erme
Önalım hakkı sahibi, bu hakkından vazgeçebilir. Feragat, açık bir irade beyanıyla yapılmalıdır.
Yasal önalım hakkından feragat, resmi şekilde düzenlenmiş bir beyanla tapu kütüğüne şerh verilmesiyle gerçekleşir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise feragat, tarafların anlaşmasıyla mümkündür. Bu durumda, varsa tapu kütüğündeki şerhin de terkin edilmesi gerekir.
Anlaşma ile Sona Erme
Önalım hakkı, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla da sona erebilir. Bu durum genellikle sözleşmeden doğan önalım hakkı için geçerlidir.
Taraflar, önalım hakkını sona erdirmek için yazılı bir anlaşma yapabilirler. Bu anlaşmada, hakkın sona erme tarihi ve koşulları açıkça belirtilmelidir.
Anlaşma ile sona erme durumunda, tapu kütüğünde şerh varsa, bu şerhin de kaldırılması gerekir. Böylece, önalım hakkı tamamen ortadan kalkmış olur.
Önalım Hakkının Kullanılması
Önalım hakkı, belirli koşullar altında kullanılabilen önemli bir yasal haktır. Bu hakkın etkin kullanımı, bildirim süreci, bedelin belirlenmesi ve ödenmesi ile satış işlemlerini içerir.
Önalım Hakkının Bildirimi
Önalım hakkı, dava açılarak kullanılır. Bu dava, paydaşlar tarafından alıcıya karşı açılır. Davanın yeri, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Hak sahibi, satışın bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür. Sürenin geçmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.
Dava dilekçesinde, önalım hakkının kullanılmak istendiği açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, taşınmazın tam tanımı ve hak sahibinin payı da dilekçede yer almalıdır.
Önalım Bedelinin Belirlenmesi ve Ödenmesi
Önalım bedeli, genellikle satış fiyatı üzerinden belirlenir. Ancak, bazı durumlarda mahkeme farklı bir bedel belirleyebilir.
Bedelin ödenmesi için:
- Hak sahibi, bedeli peşin olarak ödemelidir.
- Ödeme, mahkemenin belirlediği süre içinde yapılmalıdır.
- Bedel, mahkeme veznesine veya gösterilen hesaba yatırılır.
Ödeme yapılmazsa, önalım hakkı düşer ve dava reddedilir.
Satış ve Devir İşlemleri
Önalım hakkının başarıyla kullanılması durumunda, taşınmazın mülkiyeti hak sahibine geçer. Bu süreç şu adımları içerir:
- Mahkeme kararının kesinleşmesi
- Tapu müdürlüğüne başvuru
- Gerekli belgelerin sunulması
- Tapu kaydının değiştirilmesi
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı olan taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz. Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması şarttır.
Devir işlemi tamamlandıktan sonra, yeni malik tüm haklara sahip olur ve eski malikin yükümlülüklerini üstlenir.
Önalım Hakkının Tapu Siciline Tescili
Önalım hakkı, tapu siciline tescil edilebilir. Bu işlem, hakkın güvence altına alınması için önemlidir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, tapu kütüğüne şerh verildiğinde daha güçlü bir koruma sağlar. Şerh, belirtilen süre boyunca geçerlidir.
Tescil işlemi için tarafların anlaşması gerekir. Tapu müdürlüğüne başvuru yapılır ve gerekli belgeler sunulur.
Tescil edilmiş önalım hakkı, taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malik için de bağlayıcıdır. Bu, hak sahibinin menfaatlerini korur.
Tapu siciline tescil, önalım hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Hakkın varlığı herkes tarafından bilinebilir hale gelir.
Tescil süresi sona erdiğinde, hak sahibi tescili yenileyebilir. Aksi halde hak, tapu sicilinden silinir.
Önalım hakkının tapu siciline tescili, gayrimenkul hukukunda önemli bir konudur. Bu işlem, hak sahiplerinin çıkarlarını korumak için etkili bir yöntemdir.
Önalım Hakkı İle İlgili Yargı Kararları
Önalım hakkı konusunda Türk mahkemeleri önemli kararlar vermiştir. Bu kararlar, hakkın kullanımı ve sınırları hakkında yol gösterici nitelik taşır.
Yüksek Mahkeme Kararları
Yargıtay, önalım hakkı davalarında önemli ilkeler belirlemiştir. Önalım hakkının kullanılması için satış bedelinin ödenmesi gerektiğini vurgulamıştır. Yüksek mahkeme, bu bedelin para olması gerektiğini belirtmiştir.
Yargıtay ayrıca, önalım hakkının cebri icralarda kullanılamayacağını karara bağlamıştır. Bu karar, hakkın sınırlarını net bir şekilde çizmiştir.
Mahkeme, önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması gerektiğini de vurgulamıştır. Bu feragatin tapu kütüğüne şerh verilmesi zorunludur.
İçtihatlar
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması durumunu açıklığa kavuşturmuştur. Bu karara göre, hisse miktarı veya oranı önemli değildir.
İçtihatlar, önalım hakkının kullanım süresini de netleştirmiştir. Hak sahibi, satışın bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde dava açmalıdır.
Yargıtay, önalım hakkının kötüye kullanılmasını da engellemeye çalışmıştır. Hakkın dürüstlük kuralına uygun kullanılması gerektiğini vurgulamıştır.